£65,000 將英國一房平房變三房：頭兩星期已經燒咗 £20K，預算夠唔夠？｜英國開發實錄 EP4

louis@beepropertyuk.com (Louis) — Sat, 17 Oct 2026 09:04:11 GMT

呢篇文章係由我條 YouTube 長片整理出嚟。想睇真實工地畫面，先睇片；想快啲攞重點，直接睇落去。

一間 £140K 嘅爛屋，三個月要增值 £100K

間屋係一間 1960 年代起嘅一房 bungalow，位於英國西北部，Warrington、Manchester、Liverpool 一帶。我用咗大約 £140,000 買入。買嗰時外面有一舊「大得可以殺死人」嘅 conservatory，地面唔穩陣，入面就係舊式一房格局。

今次嘅任務好簡單講得出口，做起上嚟就唔簡單：用 £65,000、三個月，將一房變三房，目標為間屋增值 £100,000。

點解我夠膽定咁嘅目標？因為間屋細，但塊地唔細。一房 bungalow 嘅價值上限好低，三房 house 係另一個市場。差價就係開發嘅利潤。

第一步唔係起，係拆

頭一個星期全部都係拆：conservatory、後面嗰部分、舊廚房、一幅前業主自己砌嘅隔牆。工人用咗一個週末、兩三日時間就拆晒。

拆屋有一樣嘢好多人低估：skip 嘅成本。一個 skip 平均二百幾鎊，搵到平嘅話先係呢個價。一個咁嘅項目，有時十個 skip 都唔出。所以有啲拆出嚟嘅建築物料，如果預算緊張，係可以賣返出去攞返少少錢嘅。

另一樣低估嘅嘢係等。地掘好咗，但等人嚟搬走啲爛泥爛石，等咗三四日。工地冇嘢做，日子照樣過。

地基同 3 米 × 9 米嘅家建

整個計劃嘅核心係一個大約 3 米乘 9 米嘅 extension。原本嘅廚房會搬入新家建，變成一個 open plan 嘅廚房飯廳；原本廚房嗰個位置就變返一間睡房。加埋原有嘅房，總共三間房。

浴室亦都會重新規劃：電錶箱搬去另一邊，令浴室可以大啲，做到一個可以浸浴、又有位置化妝嘅空間。呢啲先係真正影響樓價嘅決定，唔係廚房用邊個牌子。

材料一車一車送到嗰日，係成個項目第一次由「越拆越少」變成「開始創造」。但起磚之前仲有好多準備：地基、排水、放線。每一條線都決定咗間屋最後嘅樣，後面想改就要全部重做。

First Fix：封牆之前要決定晒嘅嘢

去到 First Fix，我每次都會逐間房企喺度諗一次：電掣位、插座位、網絡位。好多人以為電位係小事，但封咗牆之後要改就好麻煩。

浴室最先要定嘅唔係洗手盆，係馬桶嘅去水位。馬桶位一放，成個浴室嘅設計都受佢限制。門口開邊度，亦都會影響洗手盆同儲物點樣擺。

廚房嘅討論亦唔係牌子，而係點用每一寸空間：雪櫃擺邊、去水位點走、枱面有幾長。今次我哋盡量用返現有嘅水位，唔大改渠，但將空間發揮到最大。

前業主為咗遮住啲喉管起咗一幅隔牆，結果白白浪費咗好多空間，令成個浴室細咗。同樣大細嘅空間，規劃好同規劃差，可以係完全唔同嘅感覺。

供應商風險：30 年 developer 都會中伏

工程入面最危險嘅，反而係你以為最穩陣嘅位。

我識一位做開發超過三十年嘅前輩，當地工人、供應商全部都識。佢原本一直用開同一間廚房供應商，後來有人介紹另一間，話同樣嘅廚房可以平啲。結果：收咗錢，冇送貨，工程即刻停晒三個星期。因為當初唔係用卡付款，追返錢嘅過程搞咗好耐都未搞得掂。

最傷嘅唔係蝕嗰筆錢，而係廚房裝唔到，後面所有工序都要延期。做開發，風險一定有；有時你以為慳到錢，其實係買咗一個更大嘅風險。

Week 2 總結：£65K 夠唔夠？

去到第二個星期尾，我哋已經用咗大約 £10,000；concrete base 整好之後再要俾多大約 £10,000。即係話，未起一幅牆，已經燒咗約 £20,000，預算剩返大約 £45,000。

天氣好，進度唔錯，我自己係有信心可以喺預算內完成。但呢個係第二個星期嘅信心，唔係最後嘅結果。

仲有一個決定未落實：新入口由側邊入，定係由正面入？正面入會浪費一截位置；側邊入 layout 順好多，但有啲人會覺得側邊入口怪怪地。你會揀邊個？

花園會簡單鋪返草，俾小朋友玩、BBQ。前面拆咗舊屋仔之後可以泊到兩架車。新家建嘅屋頂會跟返舊屋做 pitched roof，睇落去似一嚿，成本會高過平頂，但係值得。

呢集學到嘅三樣嘢

拆屋同等人嘅時間，都係成本。skip、搬運、等候期，全部要計入預算同時間表。
封牆之前嘅決定，先係最貴嘅決定。電位、去水位、門口位，改一次嘅代價遠高過諗清楚嘅時間。
慳到錢唔等於賺到。轉一間冇合作過嘅供應商，要計埋收唔到貨嘅風險，同埋用可以追數嘅付款方式。

如果你都想喺英國做物業投資

我喺英國做 property development 同投資已經八年，呢個系列會一路記錄到完成、估價同出售。如果你對英國買樓、翻新、BRR（Buy Refurbish Refinance）或者曼城、英國北部嘅投資盤有興趣，有兩個方法搵我：

① 加入免費英國物業投資盤源群

我會喺 WhatsApp 群分享英國北部嘅投資盤源同數字分析，免費加入。

加入免費盤源群 →

② 預約 15 分鐘 Discovery Call

有具體問題，例如預算、地區、BRR 計數，直接同我傾。

免費預約傾談 →

本文數字（買入價、預算、已用金額）為 Louis 喺片中口述嘅大約數，以實際單據為準。供應商個案為第三方經驗分享，已略去可識別資料。

Louis 英國創業 Blog