--- title: 業主寧願丟空都唔敢放租：上次叫 £925，報告建議 £1,250 起｜Manchester 收租實錄 description: 曼城 Middleton 一間三房屋空咗幾個月，業主驚租客、驚 agent 維修單。Louis 未收一分錢先睇晒成間屋：上次叫租 £925，報告建議 £1,250–1,295。海外業主揀 letting agent 要睇邊三樣嘢？ --- [LOUIS 英國創業](https://book.beepropertyuk.com/sourcing) [真實個案](https://book.beepropertyuk.com/sourcing#wallasey-case)[關於 Louis](https://book.beepropertyuk.com/about)[服務收費](https://book.beepropertyuk.com/sourcing#bespoke)[常見問題](https://book.beepropertyuk.com/sourcing#faq)[文章](https://book.beepropertyuk.com/blog)[回報計算器](https://book.beepropertyuk.com/roi-calculator) [免費預約傾談](https://book.beepropertyuk.com/call?utm_source=blog&utm_medium=header) 英國物業投資筆記 # 業主寧願丟空都唔敢放租：上次叫 £925，報告建議 £1,250 起｜Manchester 收租實錄 Louis Nov 5, 2026, 7:01:13 PM *呢篇文章係由我條 YouTube 長片整理出嚟。想睇真實屋內畫面，先睇片；想快啲攞重點，直接睇落去。* ## 一間好好嘅屋，點解空咗幾個月？ 星期日，我仲係開工，去咗曼城 Middleton。有個業主間屋空咗幾個月，水停晒、電停晒，都唔敢即刻放租。 佢唔係唔想租。佢驚兩樣嘢：**驚再遇到要求好唔合理嘅租客**，同埋**驚上一手 agent 嗰種維修單，一張接一張**。 但係以我出租嘅角度，呢間屋已經係一個好好嘅 condition。空置唔係冇成本：每空一個月，就少一個月租；屋空住，你仲要自己交 council tax。 ## 未收一分錢，先寫一份免費報告 呢個業主經以前嘅朋友介紹，想委託我哋做 letting management。佢冇時間睇屋，亦需要一個專業嘅人幫佢分析：未來幾年會唔會有大大小小嘅維修，出租之後起碼有個 forecast。 所以我希望未同佢講價錢、未做任何 service 之前，先親身去睇晒成間屋，將要提前講嘅嘢寫低，等佢有個心理準備。**呢份報告我免費提供俾佢。**我亦覺得呢個故事好值得分享。 ## 上一手 letting agent 發生咩事 業主講，上一個租客差唔多每個禮拜都會投訴有嘢要整、要維修，令佢好大滋擾。 例如一入廚房嘅抽油煙機：當時 agent 幫佢買咗個新嘅，過咗幾個月又話壞咗。壞咗之餘，letting agent 仲同佢講：「不如你換個新。」因為如果用 warranty，又要上門收費，最尾反而更加貴。 業主話佢呢幾年斷斷續續都係咁：可能一兩個禮拜，agent 就好熱心話有嘢要整。但係有時租客遲交租，agent 又唔提，反而叫業主自己去跟。 佢覺得 local agent 收費好平，可能 7%、8%，但係維修費用個個禮拜都有，而且佢覺得比一般價錢貴 3 倍。呢啲係業主嘅感受，亦係佢唔敢再放租嘅原因。 ## 間屋實況：我逐樣試 停咗幾個月，我哋幫佢 top up 返水電。Gas meter 都要增值，因為欠咗費用，所以前期試唔到熱水。電就 check 返，開燈正常。 外面油過晒油、換過晒 gutter。業主話加加埋埋，**前後使咗成七八千磅**。老實講，我覺得真係有啲 too much。 我自己喺 Birkenhead 有一間兩房排屋，過往三四年冇執過任何大維修。我間屋可以話仲差過佢間，但佢間屋其實已經係好好嘅 condition。 ## 點解間屋成日要整？ 我唔係針對某一個人或者某一間 agent，而係講一個生意邏輯：**有啲 letting agent 喺維修度賺到錢，佢哋梗係想做多啲。**師傅成本係一份，經過 agent 再加 mark up，可以變兩倍、三倍。呢個係我自己嘅觀察。 呢個問題唔係我講先有。2016 年 Property Industry Eye 報道過，Trading Standards 處理過一宗 letting agent 抬高維修發票嘅個案，重點係：**agent 喺維修單加價，要同業主講明。** 但係作為一個 landlord investor，我覺得好多維修都係非必要。尤其 agent 只係 pass on 租客嘅 message，話咩都要整，燈膽壞咗都要整，咁佢哋梗係有得賺。如果每個禮拜都有嘢整，我收一千磅、九百磅租都 cover 唔到。 我哋自己都係業主。抽油煙機買咗幾個月，點解要再買個新嘅俾租客？好多時你就要去 challenge 返佢。 另一邊，而家 Renters' Rights Act 真係令業主嘅權利少咗。GOV.UK 公布，**2026 年 5 月 1 日起，Section 21「無理由收樓」被禁**，業主要收樓就要有法例列明嘅理由。我哋唔可能樣樣都係酒店式服務；要整就整，但如果係租客自己用得差，就要分清楚。 ## 報告結論：問題唔係間屋 報告入面大部分項目都係「良好」：入口走廊、廚房、三間睡房、浴室、電力都冇大問題。要稍為 attention 嘅有兩樣： - **客廳地板拱起**：原因未明，可能同濕氣有關，出租前要先查。 - **熱水同 boiler**：prepayment meter 未充值，今次未能測試。 我嘅判斷係，呢個 case 短期內一兩年完全唔需要任何大維修。 租金方面： - **2024 年 7 月上次放租廣告：最後叫價 £925 pcm**（曾經減價 16%）。 - **報告建議叫價：每月 £1,250–1,295。** - 同區 7 間已租出嘅三房 semi，叫價 £1,150–£1,400，中位數 £1,250（Property Filter、Rightmove、Zoopla，截至 2026 年 11 月 2 日）。 要留意，以上全部係廣告叫價，唔係實際簽約租金，兩次放租相隔兩年，市場亦有變。報告主要係俾業主一個真正市價嘅參考。 老實講，作為投資者，自己嘅資產就咁空喺度，係因為驚有個差嘅租客。要減風險，我哋會咁做： - 全面 referencing：收入同 affordability、前業主 reference、信貸紀錄、Right to Rent。 - 收入未達標，就要求 guarantor，或者配合 rent guarantee insurance。 - 入住前做詳細 inventory，有相片紀錄；按金依法存入保障計劃。 - 定期上門 inspection，及早發現問題。 - 欠租即日跟進，所有溝通同紀錄存檔。 以上措施可以大幅減低風險，但冇任何安排可以保證租客唔欠租。 呢個係一個好重要嘅 point，尤其係海外投資者：**你揀啱一個租客，即使租金唔係最高都好，其實係慳咗你往後好多時間、好多精神、好多金錢。**佢可以一直住落去，亦唔會構成其他問題。 ## 海外業主揀 letting agent，睇三樣嘢 自從做 social media，有網民留咗唔少意見，例如覺得香港人嘅 agent 同本地人嘅 agent，一定會食大茶飯，或者喺維修上面抬高價錢。我唔係想辯論本地好定香港好。根據 The Negotiator 報道，**Property Redress 2025 年收到 4,220 宗投訴，多咗 47%**。由我六年前入行到而家，呢啲問題都存在：唔透明、維修費用、濫收費用。尤其海外業主唔知情嘅時候，有啲 agent 會做好多嘢令自己生意提高。 我聽過一個情況：一個月之後業主先知道，維修費就喺 statement 扣咗，可能整咗啲百幾磅嘅嘢，唔係話好貴，但一張簡單嘅相又冇、影片又冇。如果我係業主，我都會問：你到底整過啲咩？就算合約有特定限額可以自行決定，都要有報告、影片或者相片。 如果我係海外業主，我會睇三樣嘢： 1. **收費**：管理費之外，維修點收、有冇 mark up。 2. **合約**：維修限額、匯報方式、點樣處理欠租。 3. **問其他業主拎 second opinion**：我認為最重要。因為你好難監督或者 check 一個 letting agent 做成點，要靠一段時間先知道佢有冇公平嘅機制。 最後，compliance 一定係業主負責：EPC、Gas Safety Certificate、EICR、smoke 同 CO alarm、按金保障、Right to Rent、Renters' Rights Act 要求嘅文件、selective licensing 等等。Buy-to-let 唔係話普通人 DIY 唔做到，除非 portfolio 好大，自己又有 team、有 energy 去管。但如果你交俾 letting agent，佢喺 compliance 上冇做到，at the end of the day，都係 landlord 負責。 收租唔係 passive。第一步要揀啱 letting agent，第二步係 agent 幫你揀一個好嘅租客。呢兩樣嘢揀啱，往後六、七成嘅嘢已經解決咗一大部分。好多人蝕錢或者俾人濫收費用，第一可能揀錯 letting agent，第二可能揀錯租客。 ## 呢集學到嘅三樣嘢 1. **空置唔係慳錢。**屋空住，你冇租收，仲要自己交 council tax；驚租客而唔放租，代價可能更大。 2. **每張維修單都要有證據。**報告、相片或者影片，係業主 challenge 不必要維修嘅基礎。 3. **揀 agent 唔好只計 commission。**收費、合約、其他業主嘅 second opinion，加埋揀租客嘅方法，先決定你收租順唔順。 ## 想要你間屋嘅免費評估報告？ **英國物業免費評估報告** 屋況、出租前要做嘅嘢、compliance、市值租金。覺得啱，先嚟搵我，再傾價錢同細節。我哋 capacity 有限，做到一定數量就會暫停接新 case。 [WhatsApp 我攞報告 →](https://wa.me/message/SWDSFW45KK77M1) 只作討論，唔構成投資意見。本文數字來自 Louis 嘅評估報告同片中口述（例如維修金額、agent 收費為大約數）；租金全部係廣告叫價，唔係實際簽約租金，市場會變。新聞資料來源：Property Industry Eye（2016 年 2 月 10 日）、GOV.UK（2026 年 4 月 30 日）、The Negotiator（2026 年 3 月 4 日）。個案已略去業主同物業嘅可識別資料。 免費工具 ## 你睇緊嘅盤，稅後每個月真係落袋幾多？ 入樓價同租金，計埋空置、維修、印花稅附加稅同 Section 24，兩分鐘睇清楚。已經更新 2027 年加稅。 [用回報計算器計吓](https://book.beepropertyuk.com/roi-calculator?utm_source=blog&utm_medium=article&utm_campaign=roi_calc&utm_content=508720559322) ## 想搵低風險、低阻力嘅英國投資盤？ Louis 親自同你傾 15 分鐘：你嘅預算、目標同想投資嘅地區，先睇吓啱唔啱做。 [免費預約傾談](https://book.beepropertyuk.com/call?utm_source=blog&utm_medium=article_footer&utm_content=middleton-landlord-empty-house-letting-report) 追蹤 Louis： [YouTube](https://www.youtube.com/@beeproperty9113) [Instagram](https://www.instagram.com/louistang1106/) [Facebook](https://www.facebook.com/beepropertyltd) [Threads](https://www.threads.com/@louistang1106) Bee Property · LOUIS 英國創業 · [louis@beepropertyuk.com](mailto:louis@beepropertyuk.com) 本頁內容只供一般參考，唔構成投資、法律、稅務或者按揭建議。物業價格同租金可升可跌，過往表現唔代表將來結果。 ```json { "@context" : "https://schema.org", "@type" : "BlogPosting", "author" : { "@type" : "Person", "name" : "Louis", "url" : "https://book.beepropertyuk.com/blog/author/louis" }, "dateModified" : "2026-11-06T00:01:13.186Z", "datePublished" : "2026-11-06T00:01:13.000Z", "headline" : "業主寧願丟空都唔敢放租：上次叫 £925，報告建議 £1,250 起｜Manchester 收租實錄", "mainEntityOfPage" : { "@id" : "https://book.beepropertyuk.com/blog/middleton-landlord-empty-house-letting-report", "@type" : "WebPage" }, "publisher" : { "@type" : "Organization", "logo" : { "@type" : "ImageObject" } } } ```